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海南農村宅基地用地項目可行性研究之政策解讀:海南省農村宅基地審批管理政策解答
來源: | 作者:aoseecomcn | 發布時間: 2020-06-15 | 325 次瀏覽 | 分享到:

來源:海南省農業農村廳

1.什么是農村宅基地和宅基地使用權?

農村宅基地是農村村民用于建造住宅及其附屬設施的集體建設用地,包括住房、附屬用房和庭院等用地,不包括與宅基地相連的農業生產性用地、農戶超出宅基地范圍占用的空閑地等土地。

宅基地使用權是一種用益物權。宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

2.農村宅基地歸誰所有?

農村宅基地歸本集體成員集體所有。

《中華人民共和國憲法》第十條規定,農村和城市郊區的土地,除由法律規定屬于國家所有的以外,屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山,也屬于集體所有。

《中華人民共和國物權法》第五十九條規定,農村集體所有的動產和不動產,屬于本集體成員集體所有。

3.農村宅基地審批主體是誰?

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定,農村村民住宅用地,由鄉鎮人民政府審核批準;其中,涉及占用農用地的,自然資源和規劃部門應當辦理農用地轉用手續并報市縣政府審核批準。

為完善農村宅基地審核批準機制,《關于進一步加強宅基地審批管理的通知》(瓊農字〔202093號)明確,鄉鎮政府要探索建立一個窗口對外受理、多部門內部聯動的農村宅基地用地建房聯審聯辦制度。根據農業農村、自然資源等部門聯審結果,由鄉鎮政府對農村宅基地進行審批,并同步核發《農村宅基地批準書》及《鄉村建設規劃許可證》,方便農民群眾辦事。

農村宅基地審批必須實行“三到場”:到場審核宅基地申請人是否符合條件、到場測量宅基地“四至”及到場進行農房竣工驗收。

4.農村村民申請宅基地的條件有哪些?

《海南省農村宅基地管理試點辦法》規定,農村村民符合下列條件之一的,可以在本村申請一處宅基地:

(一)本村農村集體經濟組織成員、符合達到法定婚齡或者已依法登記結婚的立戶條件且無宅基地的;

(二)因土地征收、實施村莊規劃或者村莊改造等拆遷、搬遷需要重新安排宅基地的;

(三)經鑒定因自然災害等不可抗力原因導致宅基地不能使用的;

(四)現有房屋鑒定為危房或者戶人均占有建筑面積不足20平方米、住房困難,需要拆除舊房、異地新建房屋,且同意退還現有宅基地的;

(五)法律、法規規定的其他情形。

對第(一)項立戶條件以外的情形,確需以戶申請宅基地的,可提交村民代表會議集體討論決定,并經鄉鎮人民政府審核后公示認定。

5.哪些情形不予批準申請宅基地?

《中華人民共和國土地管理法》第六十二條規定,農村村民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的,不予批準。結合我省實際,農村村民有下列情況之一的,不得安排宅基地:

(一)一戶已有一處符合規定面積宅基地的;

(二)出賣、出租、贈與房屋后重新申請宅基地的;

(三)不屬于本集體經濟組織成員的(包括戶口已遷出的);

(四)縣級以上人民政府規定的其他條件不應當使用宅基地的;

農村集體經濟組織或村民委員會應當保證至少有一個子女與其父母共同占用一處宅基地。

6.農村宅基地的申請和審批流程有哪些?

農村宅基地分配實行農戶申請、村組審核、鄉鎮審批。符合宅基地申請條件的農戶,向所在村民小組提出宅基地和建房(規劃許可)書面申請,村民小組會議討論通過后,將申請理由、擬用地位置和面積、擬建房層高和面積等情況在本小組范圍內公示。公示無異議或異議不成立的,村民小組將農戶申請、村民小組會議記錄等材料交村集體經濟組織或村民委員會(簡稱村級組織)審查。村級組織重點審查提交的材料是否真實有效、擬用地建房是否符合村莊規劃、是否征求了用地建房相鄰權利人意見等。審查通過的,由村級組織簽署意見,報送鄉鎮政府。沒有分設村民小組或宅基地和建房申請等事項已統一由村級組織辦理的,農戶直接向村級組織提出申請,經村民代表會議討論通過并在本集體經濟組織范圍內公示后,由村級組織簽署意見,報送鄉鎮政府。

7.什么是“一戶一宅”?農村宅基地面積標準是多少?

《中華人民共和國土地管理法》規定,農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。人均土地少、不能保障一戶擁有一處宅基地的地區,縣級人民政府在充分尊重農村村民意愿的基礎上,可以采取措施,按照省、自治區、直轄市規定的標準保障農村村民實現戶有所居。我省農村宅基地面積標準為每戶175平方米

8.農村宅基地和農房能否繼承?

農村宅基地不能繼承,農房可以依法繼承。

農村宅基地所有權、宅基地使用權和房屋所有權相互分離,宅基地所有權屬于集體所有,宅基地使用權和房屋所有權屬于農戶。宅基地使用權人以戶為單位,依法享有占有和使用宅基地的權利。在戶內有成員死亡而農戶存續的情況下,不發生宅基地繼承問題。農戶消亡時,權利主體不再存在,宅基地使用權滅失。同時,根據繼承法的有關規定,被繼承人的房屋作為其遺產由繼承人繼承。因房地無法分離,繼承人繼承房屋取得房屋所有權后,可以依法使用宅基地,但并不取得宅基地使用權。

9.城鎮居民可以到農村購買宅基地嗎?

不能。宅基地是農村村民的基本居住保障,嚴禁城鎮居民到農村購買宅基地;嚴禁下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館;嚴禁借流轉之名違法違規圈占、買賣宅基地。

10.進城落戶的農民能否繼續保留宅基地使用權?

進城落戶的農民可以依法保留其原來合法取得的宅基地使用權。

《中共中央國務院關于堅持農業農村優先發展做好“三農”工作的若干意見》(中發〔20191號)明確規定“堅持保障農民土地權益,不得以退出承包地和宅基地作為農民進城落戶的條件”。在此之前,《國土資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發證有關問題的通知》(國土資發〔2016191號)也明確規定“農民進城落戶后,其原合法取得的宅基地使用權應予以確權登記”。

11.如何保障農村婦女的宅基地使用權?

農村婦女作為家庭成員,其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上。農村婦女因婚嫁離開原農民集體,取得新家庭宅基地使用權的,應依法予以確權登記,同時注銷其原宅基地使用權。

12.村集體在什么情況下可以收回宅基地?

有下列情況之一的,村集體報經原批準用地的人民政府批準,可以收回宅基地使用權。

(一)公共設施和公益事業建設需要使用土地的,集體收回宅基地使用權,并對宅基地使用權人給予適當補償;

(二)不按照批準的用途使用宅基地的;

(三)因撤銷、遷移等原因而停止使用宅基地的;

(四)空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地,不再確定土地使用權。已確定使用權的,由集體報經縣級人民政府批準,注銷其土地登記,集體收回宅基地使用權。

(五)非農業戶口居民(含華僑)原在農村的宅基地,房屋產權沒有變化的,可依法確定宅基地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的,集體收回宅基地使用權。

(六)在確定農村村民宅基地使用權時,其面積超過175平方米的,可在確權登記權屬證書內注明超過標準面積的數量。以后分戶建房或現有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規劃重新建設時,再次確定使用權,其超過部分由集體收回使用權。

13.哪些情況下可探索宅基地有償使用和退出?

一、有下列情形之一的,各市縣可結合實際實行宅基地有償使用:

(一)宅基地使用面積超過175平方米的超出部分面積;

 二)“一戶多宅”超出一戶宅基地面積的超出部分面積;

(三)非本集體經濟組織成員通過繼承、受贈房屋或其他方式合法占有的宅基地;

(四)本集體經濟組織成員因繼承、受贈房屋或其他合法方式使用的宅基地,與原有宅基地合計面積超過175平方米的超出部分面積。

二、宅基地退出包括宅基地自愿有償退出和無償退出兩種方式。

對一戶多宅、超占面積、華僑離鄉及農民進城務工等原因造成宅基地及住宅閑置,根據本人意愿及村集體民主決策,實行有償退出。

有償使用和退出費用由村集體經濟組織收取。收取范圍、繳納標準由         市縣人民政府結合實際確定。宅基地有償使用和退出費用繳納標準應定期調整。

宅基地有償使用年限由村集體經濟組織確定,但最長不得超過70年。

14.盤活農村閑置宅基地和農房的方式有哪些

(一)利用閑置農房發展符合鄉村特點的休閑農業鄉村旅游餐飲民宿文化體驗創意辦公電子商務等新產業新業態

(二)利用閑置農房發展農產品冷鏈初加工倉儲等一二三產業融合發展項目。

(三)采取整理、復墾、復綠等方式,開展農村閑置宅基地整治,依法依規利用城鄉建設用地增減掛鉤、集體經營性建設用地入市等政策,為農民建房、鄉村建設和產業發展等提供土地等要素保障。

15.如何化解農村宅基地糾紛?

土地所有權和使用權爭議,由當事人協商解決;協商不成的,由人民政府處理。

個人之間、個人與單位之間的爭議,由鄉級人民政府或者縣級以上人民政府處理。

當事人對有關人民政府的處理決定不服的,可以自接到處理決定通知之日起三十日內,向人民法院起訴。

宅基地糾紛還可通過村委會調解委員會或鄉鎮司法所調解解決。

在土地所有權和使用權爭議解決前,任何—方不得改變土地利用現狀。


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